Veelgestelde vragen WOZ/OZB

In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) staan regels voor de waardering van onroerende zaken.

Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld: woningen, garages, bedrijfspanden en ook installaties zoals windmolens en elektriciteitsmasten maar ook grond is een onroerende zaak.

Gemeenten waarderen elk jaar opnieuw alle onroerende zaken in Nederland. Alle onroerende zaken krijgen zo een WOZ-waarde.

Belastingdienst, waterschappen en gemeenten gebruiken die WOZ-waarde voor het heffen van belasting:

• de Belastingdienst voor: inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, erf- en schenkbelasting, en verhuurderheffing;
• de waterschappen voor: waterschapsysteemheffing gebouwd;
• de gemeente Vught voor de: onroerende-zaakbelastingen (OZB)

De WOZ-waarde bepaalt ook voor een deel de maximale huur van een sociale huurwoning.

Bekijk in het filmpje van de waarderingskamer hoe uw WOZ-waarde wordt bepaald.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). 

Het bedrag van de aanslag OZB is een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage verschilt per gemeente.
De gemeente gebruikt verschillende percentages voor:

• eigenaren van woningen,
• eigenaren van niet-woningen, en
• gebruikers van niet-woningen.

De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) staat. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar, van 1 januari tot en met 31 december.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB).

De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, de erf- en schenkbelastingen de verhuurderheffing.

Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de waterschapsomslag gebouwd.

De gemeente Vught heeft nog niet voor alle onroerende zaken de WOZ-waarde en aanslag 2025 gereed. Ontvangt u eind januari nog geen WOZ-waarde en aanslag OZB 2025 en staat deze ook niet klaar in de Berichtenbox van MijnOverheid, dan betekent dit dat de gemeente nog bezig is met de taxatie van uw object. Deze werkzaamheden zal de gemeente in de 1e helft van 2025 zover mogelijk afronden, waarna de WOZ-waarde en aanslag alsnog aan u wordt bekend gemaakt.

De nieuwe WOZ-beschikking die u in de eerste maanden van 2024 ontvangt, geldt vanaf 1 januari 2025 voor het kalenderjaar 2025.

De aanslag voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen (OZB) wordt gecombineerd met de WOZ-beschikking.

De Watersysteemheffing gebouwd en het Eigenwoningforfait worden ook gebaseerd op de WOZ-waarde.

In uw belastingaangifte Inkomstenbelasting 2024, die u vóór 1 mei 2025 moet indienen, geeft u de WOZ-waarde op van vorig jaar. In de belastingaangifte voor het jaar 2024 die u in 2024 moet indienen, geeft u dus de WOZ-waarde van de beschikking 2024 aan.

De WOZ-waarde geldt voor één kalenderjaar. U ontvangt de WOZ-beschikking jaarlijks.

De gemeente berekent de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) door de WOZ-waarde met een percentage (tarief) te vermenigvuldigen.

Het is niet mogelijk om tegen de vastgestelde tarieven OZB bezwaar te maken.

De gemeente gebruikt verschillende tarieven voor:

• de eigenaar van een woning,
• de eigenaar van een niet-woning,
• de gebruiker van een niet-woning (de huurder of de eigenaar die de niet-woning zelf gebruikt).

De WOZ-waarde is de verkoopwaarde van de woning op 1 januari van het jaar daarvoor: "de waardepeildatum". Als de woning in de loop van het jaar is gebouwd of verbouwd, wordt deze waardeverandering meegenomen in de waardering. 

De gemeente verzamelt verkoopcijfers van vergelijkbare woningen en gegevens van woningen zoals:

• soort woning, 
• gebruiksoppervlakte,
• kaveloppervlakte,
• onderhoudstoestand
• ligging
• specifieke kenmerken

De vergelijkbare woningen hoeven niet precies hetzelfde te zijn als uw woning. De waarde wordt bepaald alsof de woning direct en leeg kan worden verkocht. Omstandigheden zoals huur, erfpacht en hypotheek hebben dan ook geen invloed op de waarde.

De gemeente waardeert kantoren en winkels op de ‘waarde in het economische verkeer’. De waarde wordt berekend door de huurprijs per vierkante meter te vermenigvuldigen met de bruto vloeroppervlakte. Dat is de huurwaarde. Die huurwaarde wordt vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door vergelijking van verkoopcijfers en huurgegevens. Daarbij houdt de gemeente rekening met type kantoor of winkel, het ondernemersrisico, leegstandsrisico en onderhoudskosten.

U kunt de WOZ-waarde controleren door het bekijken van het taxatieverslag via vught.nl/taxatieverslag-woz. In het taxatieverslag ziet u hoe de taxatie is opgebouwd en welke gegevens wij gebruiken voor de bepaling van de WOZ-waarde.

Op het taxatieverslag staan de volgende gegevens:

• adres
• WOZ-waarde
• Kadastrale gegevens
• Soort object
• bouwjaar
• kaveloppervlakte
• gebruiksoppervlakte
• een onderbouwing van de WOZ-waarde

Vergelijkbare woningen hoeven niet hetzelfde te zijn. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is rekening gehouden met verschillen tussen woningen. WOZ-waarden van andere woningen kunt u vinden op het WOZ-waardeloket: www.wozwaardeloket.nl

Het taxatieverslag geeft inzicht in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan het taxatieverslag opvragen via vught.nl/taxatieverslag-woz.

Op het taxatieverslag staan de volgende gegevens:

• adres
• WOZ-waarde
• Kadastrale gegevens
• Soort object
• bouwjaar
• kaveloppervlakte
• gebruiksoppervlakte
• een onderbouwing van de WOZ-waarde

De WOZ-waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.

Bij niet-woningen(bedrijven, kantoren, scholen, etc.) wordt de WOZ-waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren). 

De persoon die een WOZ-beschikking heeft ontvangen kan ook het taxatieverslag inzien. Dat kan via vught.nl/taxatieverslag-woz.

Denkt u dat uw WOZ-waarde niet klopt of dat de aanslag OZB onterecht aan u opgelegd is? U kunt dan online informeel bezwaar maken. 

Bent u het nog steeds niet eens met uw WOZ-waarde dan kunt u officieel een bezwaar indienen.

Het bezwaar moet u indienen binnen zes weken na de datum op de WOZ-beschikking. U kunt online bezwaar maken via mijnbelastingen.vught.nl of u stuurt uw bezwaarschrift op naar de gemeente Vught, Postbus 10100 5260 GA Vught.

Geef duidelijk aan waarom u bezwaar maakt en vergeet bij een bezwaar per post uw handtekening niet. Als u foto’s van de binnen- en buitenkant van de woning maakt en toevoegt, helpt dit bij het beoordelen van uw bezwaar.

Zelf bezwaar maken scheelt de gemeente, en daarmee alle burgers, veel kosten. Neem daarom altijd eerst contact op met de gemeente voordat u een No Cure No Pay bureau inschakelt.

Wanneer u bezwaar maakt via een No Cure No Pay bureau, dan lijkt u dit niets te kosten. Deze bedrijven krijgen een vergoeding van de gemeente als zij het bezwaar of beroep (gedeeltelijk) winnen. Stel de gemeente verlaagt uw WOZ-waarde met € 10.000,-, dan betaalt u ongeveer € 9,00 minder aan OZB. Het No Cure No Pay bureau ontvangt een veel hoger bedrag voor de verleende diensten. Deze kosten berekenen gemeenten door in hun tarieven. Hier betaalt iedere burger aan mee.

De WOZ-waarde van woningen is een openbaar gegeven. U kunt de WOZ-waarde van uw woning vergelijken met die van andere woningen op het online WOZ-waardeloket (www.wozwaardeloket.nl/).

Het WOZ-waardeloket is bedoeld voor het individueel raadplegen van afzonderlijke woningen. Om te voorkomen dat dit loket wordt overbelast door massale afname, is een drempelmechanisme ingebouwd. Dit betekent dat er een maximum is gesteld aan het aantal woningen dat u binnen een bepaalde tijdsperiode mag opvragen. De getoonde objectkenmerken op WOZ-waardeloket, zoals bouwjaar en gebruiksoppervlakte, zijn afkomstig uit de Basisregistraties adressen en gebouwen.

Ja, dat kan via het WOZ-waardeloket: www.wozwaardeloket.nl. Op het WOZ-waardeloket staan de WOZ-waarden van alle woningen in Nederland.

U kunt de WOZ-waarde van de woningen selecteren door:

• de percelen op de kaart aan te klikken, of
• te zoeken op straatnaam, hoogte van de WOZ-waarde, bouwjaar en oppervlakte.

De oppervlakte komt uit de Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG) en is meestal niet gebruikt bij de waardering.

Nee, dat kan niet. De WOZ-waarden van bedrijven zijn niet openbaar.

Na een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gestegen of gedaald. Met wijzigingen tussen de waardepeildatum (1 januari 2024) en het begin van het belastingjaar (1 januari 2025) wordt rekening gehouden.

Ja, u kunt de WOZ-waarde onder andere gebruiken voor de aanvraag of verlaging van een hypotheek. Een aantal banken accepteert dat.

Daarnaast accepteert een aantal verzekeringsmaatschappijen de WOZ-waarde voor premieberekening van de opstalverzekering en inboedelverzekering.