Veelgestelde vragen WOZ/OZB

In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) staan regels voor de waardering van onroerende zaken.

Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld: woningen, garages, bedrijfspanden en ook installaties zoals windmolens en elektriciteitsmasten maar ook grond is een onroerende zaak.

Gemeenten waarderen elk jaar opnieuw alle onroerende zaken in Nederland. Alle onroerende zaken krijgen zo een WOZ-waarde.

Belastingdienst, waterschappen en gemeenten gebruiken die WOZ-waarde voor het heffen van belasting:

• de Belastingdienst voor: inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, erf- en schenkbelasting, en verhuurderheffing;
• de waterschappen voor: waterschapsysteemheffing gebouwd;
• de gemeente Vught voor de: onroerende-zaakbelastingen (OZB)

De WOZ-waarde bepaalt ook voor een deel de maximale huur van een sociale huurwoning.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). De eigenaren van woningen en niet-woningen en gebruikers van niet-woningen krijgen een aanslag OZB. Gebruikers van woningen krijgen geen aanslag OZB.

Het bedrag van de aanslag OZB is een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage verschilt per gemeente.
De gemeente gebruikt verschillende percentages voor:

• eigenaren van woningen,
• eigenaren van niet-woningen, en
• gebruikers van niet-woningen.

De tarieven zijn te vinden op vught.nl/onroerende-zaakbelasting.

De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) staat: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar, van 1 januari tot en met 31 december.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB).

De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor  de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, de erf- en schenkbelasting en de verhuurderheffing.

Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de waterschapsomslag gebouwd.

De gemeente Vught heeft nog niet voor alle onroerende zaken de WOZ-waarde en aanslag 2023 gereed. Ontvangt u eind februari nog geen WOZ-waarde en aanslag OZB 2023 en staat deze ook niet klaar in de Berichtenbox van MijnOverheid, dan betekent dit dat de gemeente nog bezig is met de taxatie van uw object. Deze werkzaamheden zal de gemeente in de 1e helft van 2023 zover mogelijk afronden, waarna de WOZ-waarde en aanslag alsnog aan u wordt bekend gemaakt.

De nieuwe WOZ-beschikking die u in de eerste maanden van 2023 ontvangt, geldt vanaf 1 januari 2023 voor het kalenderjaar 2023.

De aanslag voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen (OZB) wordt gecombineerd met de WOZ-beschikking.

De Watersysteemheffing gebouwd en het Eigenwoningforfait worden ook gebaseerd op de WOZ-waarde.

In uw belastingaangifte Inkomstenbelasting 2022, die u vóór 1 mei 2023 moet indienen, geeft u de WOZ-waarde op van vorig jaar. In de belastingaangifte voor het jaar 2022 die u in 2023 moet indienen, geeft u dus de WOZ-waarde van de beschikking 2022 aan.

De WOZ-waarde geldt voor één kalenderjaar. U ontvangt de WOZ-beschikking jaarlijks.

De gemeente berekent de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) door de WOZ-waarde met een percentage (tarief) te vermenigvuldigen.

De gemeenteraad stelt de OZB-tarieven. Het is niet mogelijk om hier tegen bezwaar te maken.

De gemeente gebruikt verschillende tarieven voor:

• de eigenaar van een woning,
• de eigenaar van een niet-woning,
• de gebruiker van een niet-woning (de huurder of de eigenaar die de niet-woning zelf gebruikt).

Uitgangspunt voor de opbrengst van de OZB 2023 is dat deze stijgt met het inflatiepercentage van 2,8%. Bij het bepalen van de OZB-tarieven is rekening gehouden met de verwachte marktontwikkeling zodat de totale opbrengst ongeveer stijgt met het inflatiepercentage. Gevolg van de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde van woningen, is dat het OZB-tarief voor woningen is gedaald.

De gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van een woning komt voor belastingjaar 2023 uit op 15%. De exacte waardeontwikkeling kan echter per wijk, buurt of woning afwijken van het gemiddelde. Recente berichten over de woningmarkt laten zien dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen de afgelopen maanden stabiliseert of zelfs licht daalt. Deze ontwikkeling is niet terug te zien in de WOZ-waarde 2023. Dit komt doordat voor de WOZ-waarde 2023 gemeenten moeten kijken naar de marktontwikkeling in 2021 (de periode tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022). Voor niet-woningen is sprake van een gemiddelde waardestijging van ca. 1%.

Om een stijgende WOZ-waarde in een dalende woningmarkt uit te leggen, heeft de  Waarderingskamer, het orgaan dat toezicht houdt op de WOZ-waardering door gemeenten, een animatie gemaakt: 

Uitgangspunt voor de opbrengst van de OZB 2023 is dat deze stijgt met het inflatiepercentage van 2,8%. Bij het bepalen van de OZB-tarieven is rekening gehouden met de verwachte marktontwikkeling zodat de totale opbrengst ongeveer stijgt met het inflatiepercentage. Gevolg van de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde van woningen, is dat het OZB-tarief voor woningen is gedaald.

De WOZ-waarde is de prijs die uw woning na een goede voorbereiding en na een eerlijk verkooptraject zou opbrengen als het verkocht was op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar.

De gemeente verzamelt verkoopcijfers van vergelijkbare woningen en gegevens van woningen zoals:

• soort woning, 
• gebruiksoppervlakte,
• kaveloppervlakte,
• onderhoudstoestand
• ligging
• specifieke kenmerken

De gegevens worden digitaal verzameld. Een computerprogramma berekent de waarden. Een taxateur van de gemeente controleert de uitkomsten van de berekening. De taxateur past de waarde aan als dat nodig is.

De vergelijkbare woningen hoeven niet precies hetzelfde te zijn als uw woning. De gemeente houdt geen rekening met verhuur, erfpacht of hypotheek. De waarde wordt bepaald alsof de woning direct en leeg kan worden verkocht. De regels van de Wet WOZ bepalen dat. Omstandigheden zoals huur, erfpacht en hypotheek hebben dan ook geen invloed op de waarde.

De gemeente waardeert kantoren en winkels op de ‘waarde in het economische verkeer’. De waarde wordt berekend door de huurprijs per vierkante meter te vermenigvuldigen met de bruto vloeroppervlakte. Dat is de huurwaarde. Die huurwaarde wordt vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door vergelijking van verkoopcijfers en huurgegevens. Daarbij houdt de gemeente rekening met type kantoor of winkel, het ondernemersrisico, leegstandsrisico en onderhoudskosten.

U kunt de WOZ-waarde controleren door het bekijken van het taxatieverslag via vught.nl/taxatieverslag-woz. In het taxatieverslag ziet u hoe de taxatie is opgebouwd en welke gegevens wij gebruiken voor de bepaling van de WOZ-waarde.

Op het taxatieverslag staan de volgende gegevens:

• adres
• WOZ-waarde
• Kadastrale gegevens
• Soort object
• bouwjaar
• kaveloppervlakte
• gebruiksoppervlakte
• een onderbouwing van de WOZ-waarde

Vergelijkbare woningen hoeven niet hetzelfde te zijn. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is rekening gehouden met verschillen tussen woningen. WOZ-waarden van andere woningen kunt u vinden op het WOZ-waardeloket: www.wozwaardeloket.nl

Het taxatieverslag geeft inzicht in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan het taxatieverslag opvragen via vught.nl/taxatieverslag-woz.

Op het taxatieverslag staan de volgende gegevens:

• adres
• WOZ-waarde
• Kadastrale gegevens
• Soort object
• bouwjaar
• kaveloppervlakte
• gebruiksoppervlakte
• een onderbouwing van de WOZ-waarde

De WOZ-waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.

Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, scholen, etc.) wordt de WOZ-waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren). 

De persoon die een WOZ-beschikking heeft ontvangen kan ook het taxatieverslag inzien. Dat kan via de button op vught.nl/taxatieverslag-woz.

U kunt eerst bellen met de gemeente via 073 65 80 680 (bereikbaar van 9.00 uur tot 12.30 uur).
U kunt dan uitleg en informatie krijgen over de WOZ-waarde. U kunt ook vragen stellen over de hoogte van de WOZ-waarde als u het niet met die waarde eens bent. De gemeente zal dan een gemotiveerd antwoord geven of de WOZ-waarde aanpassen. Als u de waarde dan nog te hoog of te laag vindt kunt u bezwaar maken.

Het bezwaar moet u indienen binnen zes weken na de datum op de WOZ-beschikking. U kunt online bezwaar maken via vught.nl/bezwaar-maken of u stuurt uw bezwaarschrift op naar de gemeente Vught, Postbus 10100 5260 GA Vught.

Geef duidelijk aan waarom u bezwaar maakt en vergeet bij een bezwaar per post uw handtekening niet. Als u foto’s van de binnen- en buitenkant van de woning maakt en toevoegt, helpt dit bij het beoordelen van uw bezwaar.

Uit onderzoek is gebleken dat wanneer u zelf bezwaar maakt, het slagingspercentage zeker niet lager is dan wanneer u een bemiddelaar inschakelt. Wel scheelt het de gemeente, en daarmee alle burgers, veel kosten als u zelf bezwaar maakt. Neem daarom altijd eerst contact op met de gemeente voordat u een No Cure No Pay bureau inschakelt.

Wanneer u bezwaar maakt via een zogenaamd No Cure No Pay bureau, dan lijkt u dit niets te kosten. Deze bedrijven krijgen een vergoeding van de gemeente als zij het bezwaar of beroep (gedeeltelijk) winnen. Deze vergoeding is wettelijk vastgelegd in het Besluit proceskosten bestuursrecht. In 2021 kregen No Cure No Pay bedrijven 18 miljoen euro aan proceskostenvergoedingen van gemeenten. Ieder jaar stijgt dit bedrag omdat deze bureaus steeds vaker worden ingezet. Stel de gemeente verlaagt uw WOZ-waarde met € 10.000,-, dan betaalt u ongeveer € 9,00 minder aan OZB. Het bemiddelingsbureau ontvangst voor de verleende diensten minimaal € 600,-. Deze kosten berekenen gemeenten door in hun tarieven en leiden daardoor tot hogere belastingtarieven. Hier betaalt iedere burger aan mee.

De WOZ-waarde van woningen is een openbaar gegeven. U kunt de WOZ-waarde van uw woning vergelijken met die van andere woningen op het online WOZ-waardeloket (https://www.wozwaardeloket.nl/).

Het WOZ-waardeloket is bedoeld voor het individueel raadplegen van afzonderlijke woningen. Om te voorkomen dat dit loket wordt overbelast door massale afname, is een drempelmechanisme ingebouwd. Dit betekent dat er een maximum is gesteld aan het aantal woningen dat u binnen een bepaalde tijdsperiode mag opvragen. De getoonde objectkenmerken op WOZ-waardeloket, zoals bouwjaar en gebruiksoppervlakte, zijn afkomstig uit de Basisregistraties adressen en gebouwen.

Ja, dat kan via het WOZ-waardeloket: www.wozwaardeloket.nl. Op het WOZ-waardeloket staan de WOZ-waarden van alle woningen in Nederland.

U kunt de WOZ-waarde van de woningen selecteren door:

• de percelen op de kaart aan te klikken, of
• te zoeken op straatnaam, hoogte van de WOZ-waarde, bouwjaar en oppervlakte.

De oppervlakte komt uit de Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG) en is meestal niet gebruikt bij de waardering.

Nee, dat kan niet. De WOZ-waarden van bedrijven zijn niet openbaar.

De WOZ-waarde wordt jaarlijks bepaald naar het waardepeil (waardeniveau) aan het begin van het jaar vóór het belastingjaar. De WOZ-waarde voor 2023 wordt bepaald naar het waardeniveau op 1 januari 2022.

Na een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gestegen of gedaald. Met wijzigingen tussen de waardepeildatum (1 januari 2022) en het begin van het belastingjaar (1 januari 2023) wordt voor de WOZ-waarde van 2023 wel rekening gehouden. Als de verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging plaatsvindt in 2023 dan heeft dat geen gevolgen voor de WOZ-waarde van dat jaar. De waardeverandering wordt dan berekend voor het volgende jaar.

Ja, u kunt de WOZ-waarde onder andere gebruiken voor de aanvraag of verlaging van een hypotheek. Een aantal banken accepteert dat.

Daarnaast accepteert een aantal verzekeringsmaatschappijen de WOZ-waarde voor premieberekening van de opstalverzekering en inboedelverzekering. Sinds 2010 kunnen hypotheekverstrekkers en verzekeraars de WOZ-waarde opvragen bij de gemeente.